La industria de centros comerciales, que en el 2022 vendió $44 billones, entra a una nueva fase de crecimiento, basado en la expansión y modernización de complejos existentes y la construcción de menos proyectos nuevos. Así lo anuncia Carlos Hernán Betancourt, director ejecutivo de Acecolombia, al analizar las tendencias de este tipo de comercios.
¿Cómo está el sector?
Cerramos el 2022 con 261 centros comerciales en el país, 6.460.000 millones de metros cuadrados de área comercial y dos aperturas en el año: Parque Alegra, en Barranquilla, y Plaza 90, en Turbaco.
¿Cuáles son los indicadores?
El 2022 fue un año que cerramos, según Raddar, con ventas de $44 billones, debajo de los $48 billones del 2019. Pero, si bien no llegamos a los números prepandemia, la desocupación de locales o la vacancia sí, la cual era de niveles del 8,8% previo a la pandemia. En el 2020 se situó en 18,5% y en el 2021 descendió a 14%, para llegar a 10,5% el año anterior. Sin incluir las nuevas aperturas de los últimos tres años, podríamos decir que, en términos de la cantidad de locales que se desocuparon en ese momento, ya logramos recuperar más del 95% de los locales.
¿Cuál es la proyección?
Digamos que venía en un proceso de maduración y unos ciclos de desarrollos muy fuertes con años de 22, 20 aperturas, en el 2018 fueron 14 aperturas y en el 2019 fueron 8. De alguna manera, la pandemia lo que impactó, en primer lugar, fue el alargamiento de los cronogramas. Cuando teníamos aperturas estimadas para el 2020 esto no fue posible, se aplazaron, pero ya veníamos en ese proceso de disminución de la cantidad de nuevos proyectos.
Hubo una consolidación importante en las regiones. Pasamos de tener, hace unos 15 años, centros comerciales en 16 ciudades a 61 ciudades. Ahora toda esa oferta requiere un proceso de estabilización y es lo que estamos viviendo.
El centro comercial que opera se está adaptando a transformaciones que dejó la pandemia en materia de hábitos. Eso ha hecho que pasemos de una industria que crecía en metros cuadrados nuevos con centro comercial nuevos, a una actividad que empieza a crecer en metros cuadrados nuevos, en centros comerciales ya existentes. Había 5 a 6 proyectos nuevos por cada plan de ampliación o remodelación, pero aquí se nos va a voltear el número. En este momento hay un proceso de estabilización, de esperar mejores condiciones, con el encarecimiento de los créditos, con la inflación y la inestabilidad del tema cambiario, los proyectos están en este momento en fase de evaluación. En la medida en que vaya pasando, seguramente para finales de este año y principios del año próximo, empezaremos a ver de manera importante estos proyectos.
¿Sabe quién remodelará?
Alrededor del 38% de la industria está preparándose para empezar proyectos de ampliación y de remodelación, que les permita adaptar el centro comercial a la nueva realidad, es generar nuevas áreas de servicios, de gastronomía, de entretenimiento y de retail que se adapte a las expectativas de hoy de los usuarios.
¿No se frena el sector por falta de nuevos proyectos?
Creo que es un error hablar de que se detiene el crecimiento de los centros comerciales porque no es cierto. Se está es transformando en la manera, pero vamos a seguir teniendo nuevas áreas. Probablemente en dos o tres años estaremos hablando de que por cada centro comercial nuevo, vamos a tener entre cuatro y cinco ampliaciones o remodelaciones. Y eso va a significar que los centros comerciales existentes van a seguir enriqueciendo su oferta de valor de cara a sus públicos.
¿Con esa reducción, solo 61 municipios tendrán centros comerciales?
Hay municipios que por su dimensión y población, no alcanzan a tener los números para darle cabida a uno, hablamos de desarrollos de más de 5.000 metros cuadrados de área comercial. Se requieren unos mínimos de mercado para poder aterrizar. Lo que veremos es la consolidación de la oferta de los que están en operación.
¿Cómo explicar que, pese al buen resultado del comercio en el 2022, no lograran los niveles prepandemia?
En un centro comercial hay servicios, entretenimiento, gastronomía y retail. Tiene actores que aún siguen afectados como los cines, por ejemplo, que son importantes en la industria y que están en un proceso gradual de recuperación, pero que no logra unos niveles de prepandemia. En materia comercial, igual, hay marcas que se han recuperado muy bien y otras que siguen afectadas.
¿Se da por descontado que en 2023 lo logren?
No se da por descontado, pero esa es la expectativa.
¿Cómo les fue en el primer bimestre?
Hay retos importantes. En un análisis grueso de lo que es la composición de los costos y gastos de la operación de un centro comercial abierto al público, el componente de contratos relacionados con nómina es muy importante: seguridad y aseo, mantenimiento y parking son los grandes componentes. Ahí tenemos variaciones muy importantes, de alrededor del 20% 22% y eso impacta. El incremento en los costos de los servicios públicos ha sido muy fuerte, cercano al 32%. Esto, evidentemente, impacta de manera directa en los costos de funcionamiento. Desde pandemia se viene en un ejercicio muy juicioso en la búsqueda de economías, de eficiencias y de ajustes de manera seria y sostenible.
La reforma laboral
¿Cómo los afectaría la reforma laboral?
Estamos alrededor de los 300.000 empleos directos. Nos preocupan muchas cosas sobre la reforma. Siempre se ha hablado del trabajador que está en horario de oficina, pero se nos olvida que hay sectores que no funcionan con esa misma sincronía y ese es el caso de los restaurantes, el cine, los almacenes y sitios de entretenimiento. En la medida en que se generen condiciones distintas para esos horarios, somos los más afectados en ese nivel de costos y se va a encarecer la actividad y eso es lo que más le inquieta a uno.
